guia para comprar una vivienda y hacer la mejor hipoteca


Caixa de Galicia e Hipotecainmigrante.com nos ofrecen una magnífica guía con toda la información necesaria para la compra de tu vivienda y la formalización de la mejor hipoteca. Hipotecas hechas a medida para los inmigrantes.

LA ELECCION DE UNA HIPOTECA:La elección del préstamo hipotecario debe contemplar una serie de consideraciones. La primera es que el inmueble quedará afectado como garantía del pago del préstamo. Esta garantía es la que permite que el interés de los préstamos hipotecarios sea inferior al que se puede ofrecer en un préstamo personal.
También permite establecer plazos más largos, para que de esta forma, la devolución del importe solicitado y de los intereses correspondientes, pueda realizarse a través de cuotas más cómodas.
Elementos de una Hipoteca
¿Cuánto me puede conceder?
A la hora de considerar el importe del préstamo que usted podrá conseguir deberá tener en cuenta dos factores:
* El Valor de Tasación de la vivienda. A través de una sociedad de tasación reconocida por la entidad financiera el cliente conocerá la valoración del inmueble y, al mismo tiempo, tendrá una base para saber si el precio fijado con el vendedor se ajusta a los valores del mercado.
* Sus Ingresos. Las entidades financieras recomiendan generalmente que la cuota que se vaya a emplear para el préstamo hipotecario no supere entre el 30 y el 40% de los ingresos mensuales, aunque este sería un mero dato orientativo dependiendo de cada cliente.

Plazo y Sistemas de Amortización.
El plazo de amortización es el tiempo señalado en el préstamo para su total devolución. Debido a los elevados volúmenes habituales de estas operaciones, los préstamos hipotecarios disponen de amplio plazo, que pueden llegar hasta los 35 años en algunos casos.
Un punto fundamental en la decisión vendría dado por el ajuste entre la cantidad a pagar y el plazo establecido. Lo ideal sería encontrar un punto de equilibrio entre estos dos elementos, buscando sobre todo, no superar la capacidad de pago mensual.
El sistema de amortización más usual es el basado en cuotas mensuales constantes que comprenden capital e intereses. Esto conlleva que cada cuota que el cliente paga cubre por un lado la parte del capital solicitado y por la otra los intereses del préstamo.
En caso de que el tipo de interés del préstamo sea variable, la cuota se recalculará en el momento en el que se revise el tipo de interés y se mantendrá constante hasta la siguiente revisión.
* Cuota. Es la cantidad a pagar en cada uno de los pagos que realizamos del préstamo hipotecario.
Cuota = Amortización + Intereses
* Amortización. Parte de la cuota que se destina a la devolución del préstamo.
* Intereses. Parte de la cuota que se destina al pago de los intereses generados por la cantidad pendiente de devolver el préstamo.

TAE (Tasa Anual Efectiva)
Procedimiento matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, a igual plazo, una vez calculadas sus correspondientes T.A.E., el resultado es comparable, ya que el T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.
Indices de Referencia.
* Euribor a 1 año. Es el tipo del mercado interbancario europeo y se calcula como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación.
* Mibor a 1 año. Es el tipo del mercado interbancario europeo existente en España antes de la implantación de la Unión Monetaria. Se calcula como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios español. En los días hábiles en que no se hayan cruzado operaciones se tomará como dato para calcular la media mensual, el tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea (EURIBOR). Pierde su carácter oficial como índice recomendado por el Banco de España para el mercado hipotecario para las operaciones firmadas a partir del 31 de diciembre de 1999.
* IRPH de los Bancos. Es la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice.
* IRPH de las Cajas. Es la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de cajas en el mes a que se refiere el índice.
* Indice activo CECA. Tipo medio de operaciones activas de las cajas de ahorros; en su composición se tienen en cuenta préstamos personales por lo que su resultado siempre es superior a cualquier otro.
* Rentabilidad Interna de la Deuda Pública. Es la media móvil semestral centrada en el último mes de los rendimientos internos medios ponderados diarios de los valores emitidos por el Estado materializados en anotaciones en cuenta y negociados en operaciones simples al contado del mercado secundario entre titulares de cuentas, con vencimiento residual entre dos y seis años.

Tipos de Préstamos Hipotecarios
Préstamo Hipotecario a tipo fijo.
En este tipo de operaciones, el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución de los tipos de interés del mercado. Por lo tanto con esta modalidad de Préstamo Hipotecario pagaremos siempre la misma cuota.
* Ventajas: Suceda lo que suceda con los tipos de interés, la cuota es siempre la misma.
* Inconvenientes: Suelen tener limitaciones en los plazos máximos de devolución, con frecuencia por debajo de los 15 años. Habitualmente la comisión de cancelación anticipada puede ser elevada

Conozca la hipoteca a tipo fijo de Caixa Galicia
Préstamo Hipotecario a tipo variable.
Estas hipotecas se caracterizan porque el tipo de interés que aplican es revisado conforme a un índice de referencia (Euribor, IRPH, etc.) con frecuencia anual o semestral.
En estas operaciones, cuando varía el tipo de interés varía la cuota en el mismo sentido, por lo que es importante que en el momento de la contratación nos hagamos a la idea de que en la primera revisión el tipo de interés puede subir o bajar y por tanto la cuota también.
Para elegir entre préstamos a interés variable de diferentes entidades, los aspectos que usted debe considerar son:
* El índice de Referencia, establecido y el diferencial que se agrega (piense que esta fórmula se va a aplicar durante toda la vida de su préstamo). Es importante identificar perfectamente cómo como se hará la revisión del tipo a aplicar.
* Comisión de apertura, otras comisiones e interés del primer año. Estos valores pueden utilizarse como criterios de decisión si comparamos préstamos con el mismo índice de Referencia y diferencial.
Otras características de este tipo de operaciones son las siguientes:
1- La cuota que usted pagará varía cada año.
2- Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30 ó 35 años.
3- La comisión por cancelación anticipada es como máximo del 1% (Ley 2/1994).
* Ventajas:
Como el plazo a contratar puede ser muy amplio, podemos ajustar las cuotas a nuestra capacidad financiera.
El tipo de interés suele ser más ajustado que en las hipotecas a tipo fijo, sobre todo en fases de tendencia alcista de los tipos de interés.
* Inconvenientes:
Con tendencia alcista de tipos la cuota va aumentando progresivamente
El tipo de interés inicial puede llevar a confusiones, puesto que las cláusulas de revisión de tipos no son nada fácil de entender.

A la hora de negociar una hipoteca a interés variable, es de vital importancia realizar un estudio sobre el índice de referencia utilizado, así como del diferencial aplicado debido a que existen amplias diferencias entre unos y otros. Un buen referente para analizar hipotecas con diferentes tipos y diferenciales es el TAE, que nos puede ayudar a tomar una decisión correcta.
Conozca las hipotecas a tipo variable de Caixa Galicia:
* On Vivienda 0,43
* On Vivienda 95%

Préstamo hipotecario a tipo mixto.
Es un tipo de operación donde se combina un tipo fijo durante el periodo inicial, normalmente comprendido entre 1 a 15 años y un tipo variable que se revisa en función de un índice de referencia al que se le suma un diferencial.
Para optar entre diferentes préstamos hipotecarios mixtos, el cliente deberá tener en cuenta varios factores:
* El tipo de interés del tramo fijo y el tiempo que éste durará.
* El índice de Referencia establecido y el diferencial para el resto de los años.
* La comisión de apertura.
* La comisión por cancelación anticipada.
* La TAE, que nos indica el coste efectivo de la operación.

Conozca las hipotecas a tipo mixto de Caixa Galicia: On Vivienda Mixta
Fiscalidad
El tratamiento fiscal aplicable a la contratación de préstamos hipotecarios es un aspecto esencial para determinar el coste que supone la adquisición de vivienda habitual para los contribuyentes del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas (IRPF).
A continuación se exponen los principales aspectos relativos a los incentivos fiscales que la normativa vigente establece en relación con la adquisición de vivienda habitual, con especial referencia a los supuestos de adquisición mediante préstamo hipotecario. En este sentido, debe destacarse que estos comentarios no pretenden agotar todas las posibilidades que puedan darse en la práctica, sino señalar los aspectos esenciales que configuran la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF del contribuyente.
Estos incentivos fiscales se recogen en la Ley 40/1998, de 9 de Diciembre, del IRPF (LIRPF), vigente desde el 1 de enero de 1999, y en el Real Decreto 214/1999, que aprueba el Reglamento que la desarrolla. En estas normas se establecen determinadas ventajas para los supuestos de adquisición, construcción y ampliación de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que se cumplan determinados requisitos.
El incentivo consiste en la posibilidad de aplicar una deducción en la cuota del impuesto del contribuyente por las cantidades que el mismo destine en cada ejercicio a la adquisición de su vivienda habitual. Esta deducción es, con carácter general, del 15%, si bien la misma se puede ver incrementada en aquellos supuestos en los que la vivienda se adquiera utilizando financiación ajena, en los términos que más adelante se explican.
El importe sobre el que se aplica la deducción incluye todas las cantidades satisfechas para la adquisición de vivienda habitual, entre las que se encuentran los gastos que hayan corrido a cargo del adquirente, tales como los de notaría, registro, escrituras, pago de impuestos indirectos que graven la operación (Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), etc.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que la LIRPF establece ciertas limitaciones a las posibles deducciones a practicar en cada ejercicio por el contribuyente:
* La base máxima de deducción asciende a 9015,18 euros anuales.
* El importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período impositivo debe exceder del valor de dicho patrimonio al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin contar los intereses y demás gastos de financiación (en definitiva, las cantidades acogidas a deducción deben corresponder a ahorro del ejercicio).

Estas restricciones determinan que la cantidad invertida en la adquisición de vivienda que exceda de alguno de estos límites no podrá ser objeto de deducción en el IRPF del contribuyente, ni en ese ejercicio ni en los siguientes.
Por tanto, será aconsejable ajustar en lo posible los pagos realizados anualmente a estos límites, para intentar aprovechar al máximo las ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar impuestos.
Uno de los medios más adecuados para lograr este máximo aprovechamiento consiste en financiar la adquisición con recursos ajenos (p. ej., préstamo hipotecario), opción que conjuga la posibilidad de adecuar los pagos a los límites antes señalados con otras ventajas fiscales adicionales que a continuación se exponen.
Para ello basta con analizar las consecuencias que a nivel fiscal se derivan de la utilización o no de financiación ajena para la adquisición de vivienda habitual:
1. El cliente paga el importe total de la vivienda con dinero ahorrado.
La deducción fiscal que se podrá aplicar en la cuota íntegra de su IRPF será del 15% del total importe pagado para la adquisición de la vivienda, siempre y cuando el importe que se acoja a este beneficio fiscal corresponda a ahorro del ejercicio.
Dado que, tal y como se ha señalado, la base máxima para esta deducción asciende a 9015,18 euros anuales, el importe máximo a deducir será de 1352,28 euros. (9015,18 euros x 15%).
El resto de la cantidad invertida en la adquisición de vivienda no podrá ser objeto de deducción en el IRPF del contribuyente, ni en ese ejercicio ni en los siguientes, por exceder de los límites recogidos en la norma.
2. El cliente solicita financiación ajena (p. ej., préstamo hipotecario) para financiar parte o la totalidad de la adquisición de la vivienda.
En principio, al igual que ocurre en el apartado 1, en este supuesto la deducción fiscal que podrá aplicar el contribuyente será también del 15% del importe pagado para la adquisición de la vivienda, siempre que corresponda a ahorro del ejercicio.
La principal ventaja que ofrece esta alternativa frente al pago del total con dinero ahorrado recogida en el apartado precedente consiste en que el contribuyente tendrá la posibilidad de ajustar las cantidades que se vayan a destinar anualmente a la adquisición de vivienda a los límites establecidos en la LIRPF, en función del calendario de pagos que se pacte con el prestamista.
Pero, tal y como se ha señalado anteriormente, en estos supuestos en los que se adquiere la vivienda recurriendo a financiación ajena, existen otras ventajas fiscales adicionales, además de la señalada:
– En este caso, la base de la deducción estará constituida tanto por las cantidades satisfechas directamente para la adquisición de vivienda como por la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la financiación ajena.
– Se establecen porcentajes de deducción diferentes para los dos primeros años y para el resto del periodo en que se amortice el préstamo:
– Durante los 2 primeros años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 4507,59 euros, y el 15% sobre el exceso, hasta 9015,18 euros.
– Transcurridos los 2 primeros años, los porcentajes serán el 20% y el 15%, respectivamente.

Debe destacarse que para que sean aplicables los porcentajes del 25% y del 20% sobre las primeras 4.507,59 eur., se deben cumplir los siguientes requisitos:
* Que el importe financiado del valor de la compra o rehabilitación de la vivienda suponga, al menos, un 50% de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50% se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.
* Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del total solicitado. Estos porcentajes incrementados del 25% y el 20% se aplicarán solamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual
* No se aplicarán en los supuestos de construcción o ampliación, que sólo tendrán derecho a la deducción general del 15%

Antes de Firmar el Contrato – Contrato de Compraventa
Después de decidir cuál es la vivienda a comprar y llegado a un acuerdo con el vendedor se deberían plasmar las condiciones de ese acuerdo en un contrato.
Previamente a la firma de cualquier documento, es conveniente comprobar la situación registral de la finca solicitando una Nota Simple Registral en el Registro de la Propiedad. De esta forma podremos conocer si el vendedor es el auténtico titular de la finca y si existen o no cargas sobre ella.
El contrato, que deberá ser hecho por una persona neutral a ambas partes, debe recoger una serie de detalles relacionados con la compra con la mayor exactitud posible:
* Nombre y apellidos o razón social del comprador y vendedor.
* Identificación de la vivienda. Definición del contrato que se está realizando.
* Precio convenido.
* Forma de pago.

Asesoramiento
Debido a la importancia de estos trámites, a la hora de la adquisición de la vivienda, es conveniente tener el apoyo de un abogado para que nos asesore sobre el contenido de los contratos.
Información y Publicidad
Si el vendedor es una empresa promotora, ésta estará obligada a cumplir una serie de obligaciones de información y publicidad.
Todo lo ofrecido en la publicidad es exigible al vendedor aunque no esté plasmado en el contrato.
Por otra parte el promotor de la vivienda deberá disponer ante el público de una serie de documentos que acrediten:
* Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
* Todos los planos de la vivienda (emplazamiento y vivienda misma) así como los datos referentes a ésta (superficie útil del edificio, servicios y suministros, zonas comunes y medidas de seguridad, etc)
* Datos del Registro de la Propiedad.
* Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
* Estatutos de la Comunidad.
* Precio total de venta y forma de pago
* Datos de la Hipoteca en caso de previsión de subrogación.
* Forma en que se va a documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresamente:
– Quién paga en cada caso los gastos asociados a la compra.
– El derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
– El derecho a la elección de notario, que corresponde en esto casos siempre al comprador.

La empresa promotora de la obra, presenta a los compradores un contrato standard, homogéneo y redactado por sus propios asesores jurídicos para que el cliente acepte unas condiciones ya predeterminadas.
El comprador debe analizar las cláusulas del contrato y tener en cuenta la Ley General de Defensa de los Consumidores, que protege los derechos y establece con carácter general los requisitos que deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.
En caso de que el vendedor sea un particular, éste no estará obligado a facilitar la información antes mencionada, por lo que será el comprador el que deberá solicitar los documentos siguientes:
* Los Títulos de propiedad del transmitente.
* Ultimo recibo de la Contribución Urbana (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
* Certificado de la Comunidad conforme el propietario del piso (vendedor)está al día en el pago de los gastos.
* Estatutos de la comunidad.

Titularidad y estado de cargas de la vivienda
Antes de adquirir la vivienda, debemos comprobar la titularidad y estado de cargas en el Registro de la Propiedad solicitando una Nota Simple Registral. Como mencionamos antes, este documento nos informará acerca del vendedor y si éste es el verdadero titular de la vivienda, y si existen o no cargas sobre la vivienda.
Esto supondrá para el comprador una garantía a la hora de realizar la adquisición.
En caso de que la vivienda no esté totalmente libre de cargas, es decir, tenga otra hipoteca registrada, éstas deberán ser canceladas por el vendedor antes o simultáneamente a la firma de escrituras públicas.
De no producirse esta cancelación, sería el comprador el que en un futuro se haría cargo de estos gastos. Además estas deudas afectan directamente al bien en el momento en que se tengan que pagar y si el anterior propietario no ha hecho frente a las mismas, de ahí la importancia de este punto.
Tasación
Es el valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor de mercado del inmueble, sino que además sirve de referencia para obtener la financiación necesaria.
La tasación inmobiliaria es la expresión cuantitativa, de lo que está dispuesto a pagar un comprador dentro de una economía libre y competitiva, por un bien inmueble del cual conoce sus cualidades funcionales y sus vinculaciones urbanísticas.
Es preciso señalar el carácter relativo de toda valoración que lleva consigo un matiz personal.
La tasación cumple una doble función: por un lado, aumenta la seguridad de la entidad financiera, y por otro, le servirá al cliente como criterio orientativo.
El importe del préstamo no suele exceder el 80% del valor de la vivienda en caso de vivienda habitual y el 70% en caso de segunda vivienda. En casos particulares como puede ser la adquisición de una nave industrial, la tasación no excederá el 50%.
Esta operación tiene un coste asociado que se devenga aunque el préstamo no llegue a formalizarse
Si desea conocer las tarifas de tasación inmobiliaria consulte Tasa Galicia.
Gastos de formalización de la Compra
Gastos de Compraventa.
* Gastos de Notaría y de Gestoría.
* Registro de la Propiedad.
* Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En el caso en que los gastos de compraventa ya estén sometidos al IVA, el impuesto es del 0,5% con carácter general, que será el tipo aplicable siempre que la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble no haya establecido un tipo de gravamen diferente en el ejercicio de sus competencias. (p. ej., el tipo general de gravamen es actualmente del 1%, entre otras, en las CC AA de Andalucía, Galicia, Aragón, Baleares, Cantabria, Madrid y Extremadura).
* Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es un impuesto que exigen los municipios que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Ha de pagarse anualmente desde el momento en el que usted sea propietario de un inmueble, ya sea de primera o segunda mano. El primer año de la adquisición de la vivienda el IBI lo tendrá que satisfacer el vendedor, quien deberá pagar la parte correspondiente hasta la fecha de compra del inmueble.

Si la vivienda comprada es de segunda mano:
* Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Derechos Reales): El tipo de gravamen es del 6%, con carácter general, que será el aplicable siempre que la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble no haya establecido un tipo de gravamen diferente en el ejercicio de sus competencias. (p. ej., el tipo general de gravamen es actualmente del 7%, entre otras, en las CC AA de Andalucía, Galicia, Aragón, Baleares, Cantabria, Madrid y Extremadura).
Si la vivienda es nueva:
* IVA (7%). En caso de ser viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial, de régimen especial o de promoción pública realizadas por el propio promotor, el IVA soportado por el comprador será del 4%. Casos especiales los encontramos en la Comunidad Canaria, en Ceuta y Melilla, donde el impuesto soportado es el IGIC y el IPSI respectivamente.
Todos los impuestos se liquidarán sobre el precio de compraventa escriturado.
Tras al compra también deben liquidarse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, normalmente a cargo del vendedor.
Según la Ley , las Plusvalías corren por cuenta del vendedor. Sin embargo, según las costumbres de cada ciudad, esto puede variar.
En cualquier caso, debe ser objeto de negociación y acuerdo entre las partes, porque en ocasiones pueden ser cantidades importantes.
Cuanto más tiempo haya pasado la construcción de la vivienda o de su última operación de compraventa, el importe de plusvalía es mayor.

Formalizar su hipoteca
Formalización
Tras decidir el tipo de préstamo más adecuado así como los plazos y el importe, se solicita en una entidad financiera, la cual le pedirá una serie de datos necesarios para el estudio de la operación, que se justificarán con lapresentación de los siguientes documentos:
* Información Personal: DNI/NIF, y en caso de estar casado, le será demandado el régimen económico matrimonial.
* Información económica: En caso de ser trabajador por cuenta ajena, se le pedirán las últimas nóminas para establecer la capacidad de pago mensual. También puede ser solicitada la Declaración de la Renta y del Patrimonio y posiblemente un certificado de la empresa para la que trabaja donde se especifique el tipode contrato laboral. Si fuese un trabajador por cuenta propia, la documentación requerida sería la Declaración de la Renta y Patrimonio, Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados del IRPF.
* Información sobre el bien a hipotecar: Fotocopia del Contrato privado de compraventa.
* Verificación: La entidad financiera solicitará una Nota Registral de la Vivienda a hipotecar para comprobar las cargas que tiene y su titularidad
* Tasación: A través de una sociedad de tasación autorizada se realizará la valoración del inmueble si no se ha hecho ya. Con todo esta información, la Entidad Financiera estudia la operación, al final de la cual está en condiciones de emitir una oferta vinculante.

La oferta vinculante es un documento con vigencia mínima de 10 días a la espera de que el cliente acepte o no la oferta. Dicho documento deberá contemplar hasta el último detalle todos los elementos del préstamo:
* Importe y forma de entrega del préstamo.
* Amortización: número de cuotas, periodicidad, importe y fecha de la primera cuota y última.
* Condiciones en caso de amortización parcial. Interés: nominal; si es fijo o variable. En caso de ser variable, cómo y cuando varía y en función de que índice de referencia. Además deberá indicar el diferencial que se aplicará.
* Comisiones: de apertura y cancelación anticipada total o parcial.
* Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales, …
* TAE (Tasa Anual Efectiva)

El contenido de esta oferta vinculante quedará reflejado en la escritura del préstamo hipotecario.
Firma de las Escrituras de Compraventa y Préstamo
Una vez el cliente haya aceptado la oferta vinculante, llega el momento de formalizar las escrituras. Para hacer esto, debe presentarse una documentación complementaria: título de propiedad del vendedor, último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y condiciones de la compraventa, que deben ser las mismas del contrato privado si lo hubiere.
Usualmente, ante presencia del notario y en un solo acto se formalizará la escritura de compraventa y la del préstamo hipotecario. Las condiciones del préstamo hipotecario debe recoger todos los aspectos que figuraban en la oferta vinculante.
Es importante que el Notario vuelva a verificar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido cambios entre el momento en el que se hizo la primera comprobación y la firma de la escritura.
En el momento de la firma habrá que presentar los siguientes documentos:
* Compradores:
-DNI/NIF
-Capitulaciones matrimoniales en su caso.
* Vendedores:
-DNI/NIF
-Título de la propiedad de la vivienda.
-Último recibo pagado de la Contribución Urbana (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
-Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente en el pago de las cuotas.

Normalmente las entidades financieras entregan el importe del préstamo simultáneamente a la firma de las escrituras para que el comprador pueda pagar en el mismo instante al vendedor.
Conforme con la legislación española, la garantía hipotecaria únicamente quedará constituida cuando la escritura notarial se inscriba en el Registro de la Propiedad. Conforme a esta circunstancia, las escrituras de hipoteca y compraventa deberán liquidar sus correspondientes impuestos y ser inscritas en el Registro.
Seguros y Gastos de formalización de la Hipoteca
Seguros
A la hora de contratar un préstamo hipotecario, es imprescindible realizar un Seguro de Continente contra Incendios y mantenerlo mientras el préstamo no sea cancelado. En este seguro debe aparecer como primer beneficiario, la entidad financiera que concede el préstamo, y tendrá que ser contratado por el valor total de la vivienda, según el valor de tasación, descontando el valor del suelo.
En estos casos, también se aconseja la contratación de un seguro que cubra el contenido de la vivienda para estar protegido ante cualquier incidencia.
Además, es recomendable que el propietario del inmueble contrate un Seguro de vida que cubra el total del capital para que, en caso de fallecimiento, los herederos queden eximidos de toda responsabilidad y el préstamo automáticamente liquidado.
Conozca los seguros que Caixa Galicia le ofrece para proteger su vivienda: Seguro Hogar Caixa Galicia
Agencia de Seguros Grupo Caixa Galicia
Gastos Bancarios
Existen principalmente dos comisiones, que son la de apertura y la de cancelación anticipada.
La comisión de apertura es un porcentaje sobre el total del préstamo hipotecario o un mínimo establecido por la entidad financiera, se paga en el momento del ingreso en cuenta y engloba los gastos inherentes a la concesión como puede ser la comisión por estudio.
La comisión de cancelación anticipada es un porcentaje sobre el capital que se amortiza anticipadamente. Sólo se pagará en caso de que esta amortización se produzca, tanto parcial como totalmente.
Cada entidad financiera debe comunicar las tarifas que aplica en cada caso al Banco de España
Formalización
Como en el caso del contrato de compraventa, el préstamo hipotecario debe formalizarse mediante Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto lleva asociados unos gastos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Se calcula sobre el importe que constituya la Responsabilidad Hipotecaria sobre terceros.
Esto sería la suma del principal del préstamo un porcentaje en concepto de intereses, costes y gastos.
El importe de Responsabilidad Hipotecaria suele oscilar entre el 170% y el 300% del importe del préstamo dependiendo de cada entidad financiera.
Cancelación y Subrogación
Cancelación
Una vez se abone el último recibo del préstamo hipotecario, ha de cancelarse la anotación registral de la hipoteca que grava la vivienda; de lo contrario, cualquier persona interesada en conocer la situación de la finca será informada de que tiene una carga hipotecaria. Y es que en el Registro no consta que se hayan pagado todos los recibos.
Una vez cancelado económicamente el préstamo, se debe proceder a la cancelación registral, y los pasos son:
* Solicitar en la Entidad Financiera el Certificado de Cancelación de la hipoteca . Es gratuito.
* Presentar el Certificado de Cancelación facilitado al notario para que constituya escritura pública de Cancelación de Hipoteca. Hay que pagar la minuta del notario
* La escritura de Cancelación de Hipoteca se llevará al Registro de la Propiedad correspondiente para dejar libre de cargas la propiedad, y se pagarán los honorarios del Registro y los impuestos que correspondan.

Subrogación
Para éste término, existen dos conceptos distintos:
* Acción por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción.
* También se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, el caso en que el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora sus condiciones de tipo de interés.

Para poder optar a la subrogación, deben cumplirse una serie de condiciones y plazos tanto por parte de la nueva entidad como por la anterior.
De todas formas, el inicio de los trámites, no asegura el cambio, puesto que la entidad anterior, puede igualar las condiciones ofertadas.
El proceso a seguir sería el siguiente:
* La entidad dispuesta a subrogarse entrega una oferta vinculante en la que constan las condiciones de la nueva hipoteca, debiendo presentar el acreedor en un plazo máximo de 7 días certificación de la deuda pendiente.
* La entidad inicial tendrá un plazo de 15 días para poder igualar la oferta, formalizando con el deudor novación modificativa. Transcurrido este plazo la entidad dispuesta a subrogarse podrá comenzar toda la tramitación de la operación.

Es conveniente que después de firmar todos los documentos, el comprador posea una copia de la escritura de la vivienda y del préstamo. Para ello sólo tendrá que solicitarla al notario ante el que firmó.
En todo caso, si el comprador lo desea, una gestoría puede encargarse de todos los trámites hasta la inscripción de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad.
Debido a que, como ya hemos indicado en puntos anteriores, las escrituras, tanto de compraventa como de hipoteca, llevan asociadas unos gastos, el comprador debe realizar una provisión de fondos para hacer frente a esos trámites.
Cuando el Registro de la Propiedad devuelva ambas escrituras ya inscritas, la notaría o gestoría mandará al comprador una copia de la compra de la vivienda y una copia del préstamo, así como todas las facturas originadas por los papeleos.
Alta en Servicios Básicos
En el momento que el comprador está totalmente instalado en su casa, debe darse de alta en algunos servicios básicos como:
* Agua: Mediante la empresa Municipal que la gestione.
* Luz: Compañía Eléctrica que oferte el servicio en su Comunidad. Se debe tener en cuenta la liberalización que el gobierno está intentando poner en marcha.
* Teléfono: Ya puede elegir compañía tanto en telefonía fija como móvil.Tendrá línea de acceso a Internet, RDSI o ADSL.
* TV:Conexión y antenas.

* CxG Inmobiliaria
Empresa inmobiliaria del grupo Caixa Galicia dedicada a la intermediación en la compraventa de todo tipo de propiedades inmobiliarias principalmente en Galicia. Dispone de una amplia oferta de pisos, naves, solares, garajes, locales comerciales, viviendas unifamiliares o fincas rústicas, entre otros inmuebles.

Proceso de Tramitación de Préstamos Hipotecarios
On CaixaGalicia

Solicitud
El primer paso es cumplimentar y enviar el formulario de solicitud on-line. Le recomendamos que aporte la máxima precisión en cada dato para que el análisis pueda resultar riguroso y rápido; para ello, le sugerimos que tenga a mano los documentos de justificación de ingresos (nómina, declaración de la Renta y de Patrimonio…) y de gastos (recibos de pago de otros préstamos, recibos de suministros…), en el momento de cumplimentar su solicitud.
No olvide incluir correctamente su e-mail y su número de teléfono móvil, ya que serán los canales principales de comunicación para contactar con usted.
Al finalizar la solicitud podrá imprimir la solicitud de hipoteca que nos tendrá que remitir firmada por cada uno de los titulares y avalistas que haya incluido.
Preaprobación
Una vez analizada su solicitud, le comunicaremos el resultado telefónicamente y, si lo desea, le enviaremos a su e-mail el impreso de solicitud de préstamo. Asimismo le indicaremos la documentación que deberá aportar para formalizar su hipoteca y el importe de la provisión de gastos que debe realizar para solicitar la tasación y la verificación registral del inmueble aportado como garantía.
Envío de la documentación
Deberá enviarnos el impreso de solicitud firmado por todos los intervinientes en el préstamo (titulares y avalistas) conjuntamente con la documentación indicada en el correo de preconcesión, si no lo ha hecho con anterioridad. Para ello, dispondrá de un servicio gratuito de recogida en su domicilio. Para solicitar el servicio debe llamar al teléfono 902 922 015 (horario de 8:00 a 14:00 y de 16:00 a 19.00) e indicar como dirección de envío:
OFICINA VIRTUAL Caixa Galicia
Apartado FD nº 212
15190 A Coruña

Concesión
Una vez comprobada la información aportada en su solicitud con la documentación enviada le confirmaremos telefónicamente la concesión de la operación para concretar la fecha de firma de la operación ante notario.
Formalización y Firma
Para la firma de la operación contará con el apoyo del personal de la oficina de apoyo de Caixa Galicia en la zona. Esta oficina se encargará de:
* La entrega del original de la oferta vinculante
* Informarle de los gastos asociados a la compraventa e hipoteca y realizar la provisión de fondos correspondientes
* Emitir los medios de pago para la compra.
* Realizar el contrato del seguro de hogar obligatorio
* Acompañarle al notario para la firma

Después de la firma
Caixa Galicia se encargará de presentar las escrituras originales de compraventa e hipoteca en el registro para su inscripción y de la liquidación de los impuestos derivados de la operación.
Posteriormente recibirá en su domicilio las escrituras originales de compraventa e hipoteca, las facturas de notario, registro y gestión a su cargo, así como el resultado de la liquidación de la provisión de fondos realizada.

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Un comentario en “guia para comprar una vivienda y hacer la mejor hipoteca
  1. Jose Jimenez dice:

    Desearia saber si puedo firma ante el Cónsul General de España en Berna – Suiza una escritura de préstamo Hipoteca y no tener que desplazarme a España a firma.
    En segundo lugar desea saber cuanto en el interés que la Caixa de Galicia pone para pedir 60’000 euros y condiciones para abrir Hipoteca en 15 años plazo fijo. Se aporta bajo comercial de 218 m2 libre de cargas.
    Gracias.

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